NEW HOME 學無止境，勤學才是王道。: 買房之前，您都準備好了嗎？(房地產投資客的痛，投資客絕對不會說的秘密)

買房之前，您都準備好了嗎？

版主一直在部落格強調，現在的房價已經高得離譜，沒有必要也千萬不要當別人的救世主。不知道大家是否對於房貸的型態還有種類是否很了解，如果了解了就知道為什麼現在跳進去買房是慢性自殺的行為。

房貸有種前2年可以只還利息不用還本金的種類，許多投資客就是利用這種模式來炒房，因為只要還利息資金成本相對便宜許多。所以很多投資客手上都是先買一個A物件，在利用這A物件根銀行再貸款買下一個B房；再利用B房再貸款買C房。

但是，買房只還利息的優待只有兩年，兩年一到，就必須執行本金利息一起每月攤還。簡單
的數學大家都會吧，而且還有很多房貸利息的試算網站大家可以利用計算；用在計算那些房
貸投資客每個月得還給銀行多少錢。

我們就以現在台北市的房價來計算，一個物件買2500萬好了，假設投資客只拿出500萬付頭期款（500萬頭期款，老實說根據版主的消息還算是多的，很多都只拿出200萬就已經非常多了），其他都用貸款。我們就以現在的最低利率算1.68就好，來看看投資客們的每個月要繳的錢。

我們也設定假設投資客只有3個物件（只有三個物件真算少的，大多手上都有五個以上）；而且三個物件都算每個購入價是2500萬，那麼就是7500萬。假設投資客都拿出500萬當作頭期款，那麼貸款金額就是6000萬元。

來吧，大家來看看投資客們壓力有多大。

假設投資客很有能耐，跟銀行談到前5年可以只還利息不還本金。第一年以利率1.68%來算，第二年2%，第三年2.1%，第四年起2.5%起。還款期限設定20年。

投資客貸款6000萬在第一年的時候，每個月只繳利息就必須付出84000元

以下以列表，讓各位看官看得更清楚。就知道投資客能否扛的住這五年。

還款方式：前五年只付息

貸款金額： 6,000 萬元

貸款期數： 240 期

貸款利率：第一年 1.68 ％；第二年 2 ％；第三年 2.23 ％；

第四年起 2.6 ％

第一年每月應繳金額： 84,000

第二年每月應繳金額： 100,000

第三年每月應繳金額： 115,000

第四年每月應繳金額： 130,000

第五年每月應繳金額： 130,000

第六年起每月應繳金額： 402,905

大家光看第一年，雖然一個月是84000元，但是一年就是1,008,000元(一百萬又8000元)。

再看第二年，每月利息費用10萬元，一年就是120萬元。

第三年，每月利息費用11萬五千元，一年就是138萬元。

第四年，每月利息費用13萬元，一年就是156萬元。

第五年，每月利息費用13萬元，一年就是156萬元。

第六年，重頭戲來了，必須還上本金加上利息，每月本金加上利息費用405,905萬元，一年就是4.870,860元（480萬啊,將近490萬）。

大家再試想，投資客也是人，一樣要吃要喝，家裡一樣有開銷。而且很多投資客的家裡花錢如流水；到了本利攤(本金加上利息攤還)的那一年時，他們能有多少資金撐下去？

他們投資客心裡也很清楚，到了本利攤的那一年，不快脫手，稱不了多久就倒了。所以有很多投資客的團隊開始合作製造假高價；也就是在實價登錄上做手腳。

A物件請小陳買進，其實交易只有2100萬，但是實價登錄時必須寫上2500萬。接著再請小張買進，其實交易價格只有2100萬，實價登錄時必須寫上2800萬。

寧可繳稅政府，也要製造出恐慌的氣勢，讓社會大眾覺得一定要快點下手買，不然越來越貴了。這些都是一組人馬在操作，但是也因為這是一組人馬，在一買一賣當中，這些投資客們也一樣要貸款。假設是3人一組，這三人身上都得揹著至少5千萬的房貸。

大家試想，這些人的資金能有多龐大？又不是台灣首富，能撐多久？

大家多注意銀拍屋及法拍物的物件，這一年多以來其實一直數量增加。而且在預售屋的市場更可愛了。很多投資客都怕繳不出本利攤時的錢，都聘請律師開始找尋當時簽約時，是否有漏洞或是房地產公司有疏失，想盡辦法要解約。

因為大多數的投資客都開始進入了第五年，即將要邁入恐怖的本利攤第六年。

版主可沒有危言聳聽，大家理智的想想，如果投資客一個家庭一個月可以有50萬的收入，年收入就600萬。現在經濟不景氣，各行各業都不好做，一個月能有50萬收入的家庭不多。當然有很多大地主靠租進每個月都有200萬的人，的確有。但是很可惜的，很多大地主的第二第三
代很多不知賺錢辛苦，染了不少壞毛病，毒賭黃；甚至全都有的也有。所以說句不客氣的話，等第一代的無法再理家時，這些無法守成的人，敗壞速度有多快。看看社會新聞吧，那些敗家子只是冰山的一角。

回歸正題，這些偷資客，遇上本利攤的時候；光一個月要繳出約50萬的費用，很恐怖的，一年就是600萬。就算他們有收租金，但是店面租金現在都太貴，退租潮早已經開始。現在都是夾娃娃機檯了。他們還能再收多少租金撐下去？

版主寫了麼多，就是要告訴大家，房價的雪崩是絕對的，別傻不拉基去當別人家的救世主。

而且這時候急著買入，是否已經精算過自己的薪水一定沒問題，公司保證不外移，公司保證不裁員；就算是公務員現在也沒有多少退休金了，買了房還剩下多少錢投資自己保障自己。

台灣現在是因為有健保，所以看病相對便宜很多，但是健保的缺口越來越大；肯定許多藥物及手術等等都會需要自付額更多。相對的，大家是否有想過，自己與另一半是否有足夠的醫療險，在一些需要的時候能給付醫療，還能補償自己因為沒有辦法工作所以沒有收入的問題。

版主是醫療業不是保險業；所以大家別誤會，版主不是賣保險的。版主在醫院看得太多了，很多人買房，因為要繳房貸，要養家；所以很多人的觀念是那就別買保險了。

但是遇上生病時，就算有健保，還是有許多款項要付出的。萬一生病沒收入，還得繳房貸，繳不出來時肯定是法拍銀拍。那又何必呢?

會建議大家，上網多做點功課，多打聽，先把身邊的家當變少，盡可能的精簡。把自己當作隨時要出國工作的外商。多做功課，先租屋。把自己的保障先買好，也把餘錢做點投資以及自己進修的經費。

畢竟台灣的企業，已經一家家的外移了，台灣的工資太低也是事實。留在台灣領低薪，怎麼買房？

而且現在的地震也實在太多了，買了房萬一震倒了，房貸一樣也是要繳下去。而且遇上地震大樓物件受損，如果是全倒那還好辦，直接整棟都更。但是如果不是全倒，只是半倒。那該如何？都更是很麻煩的事情，要拿大整棟大樓的住戶都同意，是很難的。

版主還是老話一句，別當救世主。先把自己保障好，在自己的經濟能力範圍內買好基本的醫療險手術險及意外險,另外再努力不斷的進修，把英語學好。到海外找到更好的工作。如果真的找到更好的工作，那更恭喜了。選擇更多樣了。

關鍵字:買房買房地產投資客炒房實價登錄地震全倒半倒都更住戶同意保險投資自己

◎昨日的東芝，今天的華為！
https://allmydearfriends.blogspot.com/2019/02/blog-post.html?m=1

◎馬雲：八年後最便宜的是房子車子，而最貴的
是…